투자부동산
투자부동산의 의의
기업이 보유하는 부동산은 유형자산, 재고자산 또는 투자부동산 중 한 가지로 분류하여야 한다. 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리 목적에 사용하는 부동산은 유형자산으로 분류하며, 정상적인 영업활동 과정에서 판매 목적으로 보유하고 있는 부동산은 재고자산으로 분류한다. 그러나 기업이 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류한다. 특정 자산을 투자부동산으로 분류하는 이유는 투자부동산이 유형자산이나 재고자산 등 다른 자산과 거의 독립적으로 현금흐름을 창출하기 때문에 또한 후술하겠지만 투자부동산에 대하여 공정 가치모형을 적용할 수 있게 하고, 공정 가치변동액을 당기손익에 반영함으로써 당해 투자로부터 발생하는 수익을 적절하게 보고할 수 있도록 하고 있다.
제5장에서 유형자산을 기업이 재화나 용역의 생산이나 제공, 타인에 대한 임대 또는 관리 활동에 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형태가 있는 자산으로 정의한 바 있다. 그런데 이 정의 중 '타인에 대한 임대'라는 것이 투자부동산을 정의할 때 임대수익을 얻기 위한 목적과 중복되는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수 있다. 유형자산은 토지나 건물과 같은 부동산뿐만 아니라 기계장치나 비품과 같은 동산까지 모두 포함하며, 유형자산을 정의할 때 임대란 동산에 해당하는 유형자산에만 적용하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 임대 목적으로 보유하는 기계장치는 유형자산으로 분류하는 반면, 임대 목적으로 보유하는 토지는 투자부동산으로 분류하는 것으로 이해하면 될 것이다.
투자부동산의 범위 및 분류
기준서 제1040호에서는 투자부동산에 해당하는 경우와 해당하지 않는 경우의 예를 표1과 같이 제시하고 있다.
표1의 투자부동산에 해당하는 두 번째 예에서 장래사용 목적을 결정하지 못한 채 보유한 토지는 투자부동산으로 분류한다. 만약 토지를 자가 사용할지 또는 정상적인 영업 과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못했다면 당해 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 것으로 본다.
당해 부동산의 잠재적인 사용 목적이 투자부동산의 정의를 충족하지 못한다면 투자 부동산으로 분류할 수 없다. 예를 들어 부동산의 개발 및 판매를 주된 영업으로 하는 회사가 토지를 취득하여 보유하고 있는데 아직 장래 사용 목적이 정해지지는 않았지만 이를 추가 개발을 거쳐 판매할 수도 있다고 가정하자. 이러한 경우에는 토지에 대한 장래의 사용 목적이 정해지지 않았더라도 회사가 잠재적으로 정상적인 영업 과정에서 판매 목적으로 보유하고 있으므로 투자부동산의 정의를 충족하지 못한다. 따라서 이를 재고자산으로 분류하려 한다.
표 1에서 운용리스와 금융리스가 언급되어 있는데, 리스는 기준서 제1017호 '리스'에서 회계처리를 규정하고 있으며, 제19장에서 자세하게 설명한다. 다만, 본 장에서는 투자부동산의 해당 여부를 해당 여부를 이해하기 위해서 간략하게 운용리스와 금융리스의 성격에 관해서 설명하기로 한다.
특정 자산에 대한 소유권이 리스 제공자에게 있는 상태에서 리스 이용자에게 동 자산에 대한 사용권을 이전하고 그 대가로 리스 제공자가 리스 이용자로부터 사용료를 수령하는 거래를 리스라고 한다. 이때 당해 자산의 소유에 따른 위험과 보상이 실질적으로 리스 이용자에게 이전된다면, 비록 리스 제공자가 자산의 법적 소유권을 가지고 있더라도 리스 이용자가 당해 자산을 취득한 것과 실질이 동일하며, 이러한 리스를 금융리스라고 한다. 금융리스 이용자는 금융리스 자산과 금융리스 부채를 동시에 인식한다. 또한 사용료로 지급하는 리스료는 금융리스 부채의 원금과 이자의 지급으로 회계한다. 한편 금융리스 이외의 리스를 운용리스라고 한다. 운용리스란 리스 이용자가 당해 자산의 소유에 따른 위험과 보상을 이전받지 않고 일정 기간 사용하는 리스로서, 금융리스와 달리 자산과 부채를 인식하지 않고 사용으로 전체를 비용으로 인식한다.
표1의 투자부동산에 해당하는 사례 중 3을 보면, 회사가 금융리스를 통해서 건물을 보유하고 있으면서 이를 제삼자에게 운용리스로 제공하고 있다면 당해 금융 리스자산을 투자부동산으로 분류하라는 의미이다. 또한 사례 4에서 장래에 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용 건물도 투자부동산으로 분류한다. 한편 투자 부동산에 해당하지 않는 사례 중 4를 보면 금융리스로 자산을 제공할 경우 리스 제공자는 당해 자산을 제거하고 금융리스 채권을 인식하기 때문에 금융리스 채권을 투자 부동산으로 인식할 수는 없다.
운용리스 이용자는 리스자산에 대한 위험과 보상을 가지고 있지 않고 자산 사용의 권리만 소유하기 때문에 재무상태표에 자산을 인식하지 않고, 리스료 지급에 대한 비용만 인식한다. 그러나 운용리스 이용자가 당해 운용리스 부동산에 대한 권리를 임대수익이나 시세차익을 얻기 위해서 보유하고 이를 후술하는 공정 가치모형으로 평가할 경우에만 투자부동산으로 분류할 수 있다. 투자부동산의 분류에 대한 기준서의 추가적인 설명을 요약하면 표2와 같다. 투자부동산인지의 여부를 결정하기 위해서는 판단이 필요하다. 기업은 투자부동산의 일관성 있는 판단을 위하여 판단기준을 설정하여 설명할 수 있으며, 이 경우에는 그 판단기준을 주석으로 공시한다.
한편 지배기업이 다른 종속기업에 부동산을 리스하는 경우 당해 부동산은 연결재무제표에 투자부동산으로 분류할 수 없다.